羊城晚報(bào)記者 范晗越

近年來(lái)，新房返傭在中介行業(yè)幾乎成為公開(kāi)的秘密。傭金的本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商給予中介公司促成新房成交后的提成，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，中介經(jīng)紀(jì)人間的獲客競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。在此背景下，部分中介經(jīng)紀(jì)人選擇將原本屬于自身服務(wù)報(bào)酬的部分或全部返還給購(gòu)房者，以此爭(zhēng)搶客源。

因此，有市民向羊城晚報(bào)記者咨詢(xún)“返傭”相關(guān)事宜，直言：“看起來(lái)我好像一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有，就有機(jī)會(huì)省幾萬(wàn)元，這個(gè)操作靠譜嗎？”

確有購(gòu)房者降低購(gòu)房成本

近日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于提高房地產(chǎn)中介服務(wù)水平、抵制“返傭”行為的倡議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《倡議書(shū)》），倡議中介機(jī)構(gòu)與從業(yè)者抵制返傭行為，稱(chēng)其擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序。從購(gòu)房者視角看，“返傭”看似提供了一個(gè)無(wú)甚風(fēng)險(xiǎn)的降低購(gòu)房成本的選擇。因此，不少買(mǎi)家會(huì)主動(dòng)選擇愿意返傭的經(jīng)紀(jì)人成交，或者和經(jīng)紀(jì)人談返傭比例。

在小紅書(shū)等社交平臺(tái)搜索“返傭”，既有介紹自己獲得返傭的經(jīng)驗(yàn)帖，也不乏遭遇經(jīng)紀(jì)人違約、拖欠、跑路的避雷帖?，F(xiàn)實(shí)中，部分不良經(jīng)紀(jì)人不明確返傭的具體金額、時(shí)間和方式，導(dǎo)致購(gòu)房者在成交后難以順利拿到承諾的返傭款項(xiàng)。更有甚者，即便與買(mǎi)家簽訂了協(xié)議也會(huì)直接消失，使買(mǎi)家不得不通過(guò)法律途徑追討。

即便“返傭”有風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)萬(wàn)元的潛在優(yōu)惠仍讓購(gòu)房者很難不心動(dòng)。以廣州市中心區(qū)一手供應(yīng)較充足、成交相對(duì)活躍的海珠西區(qū)域?yàn)槔?025年10月，各大開(kāi)發(fā)商的傭金比例大多在總價(jià)的2%至4.5%，這意味著經(jīng)紀(jì)人機(jī)構(gòu)或者團(tuán)隊(duì)能夠拿到稅前總額數(shù)萬(wàn)元至十多萬(wàn)元的傭金。如果購(gòu)房者能從這筆傭金中分得一部分，也是一筆不小的進(jìn)賬。

因此，在中介經(jīng)紀(jì)人愿意讓利、和買(mǎi)家以法律文書(shū)形式確認(rèn)返傭的方式、比例，且在完成與開(kāi)發(fā)商的住房交易后不毀約的情況下，返傭行為確實(shí)能夠幫助買(mǎi)家降低購(gòu)房成本。

中介、經(jīng)紀(jì)人需承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)

那么，為何廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)發(fā)出拒絕“返傭”的《倡議書(shū)》？對(duì)中介行業(yè)而言，“返傭”做法究竟有何害處？

在廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)看來(lái)，返傭行為破壞了行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得那些堅(jiān)守誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)原則的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員處于不利地位?！拔覀儺?dāng)時(shí)也很猶豫是否要發(fā)這份《倡議書(shū)》，一方面，不希望大家誤解協(xié)會(huì)是在阻止經(jīng)紀(jì)人讓利，另一方面也擔(dān)心《倡議書(shū)》起到負(fù)面效果。但是，我們大多數(shù)會(huì)員單位都希望協(xié)會(huì)能夠在這個(gè)關(guān)頭站出來(lái)表一個(gè)態(tài)，因此最后還是以多數(shù)通過(guò)?！睆V州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“近一年多以來(lái)，我們接到的行業(yè)內(nèi)糾紛投訴明顯增加。”該負(fù)責(zé)人介紹，“返傭”行為帶來(lái)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)內(nèi)糾紛如今并不鮮見(jiàn)。例如，客戶(hù)在交易促成后退房，開(kāi)發(fā)商需要追回傭金，如果經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)將部分傭金返還給客戶(hù)，那這筆差額將很難退回；還有一些小型門(mén)店，門(mén)店經(jīng)紀(jì)人和客戶(hù)約定返傭后跑路，客戶(hù)找上門(mén)來(lái)，老板擔(dān)心商譽(yù)受損，不得不自行承擔(dān)損失。

“我們提出了拒絕返傭的倡議，是希望從業(yè)人員不要矮化自己服務(wù)的價(jià)值、把核心競(jìng)爭(zhēng)力從服務(wù)變成返利。但我也反復(fù)和會(huì)員單位強(qiáng)調(diào)，如果旗下經(jīng)紀(jì)人真的承諾了返傭，也一定要說(shuō)到做到，不要讓行業(yè)的誠(chéng)信形象被破壞?！睆V州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

長(zhǎng)此以往或致劣幣驅(qū)逐良幣

當(dāng)下，“返傭”成為了不少面臨業(yè)績(jī)壓力的經(jīng)紀(jì)人成本低、見(jiàn)效快的拓客手段。從固定返現(xiàn)數(shù)萬(wàn)元到按比例返現(xiàn)，再到所謂“全傭返”、自己僅保留數(shù)千元，不少秉持專(zhuān)業(yè)操守的經(jīng)紀(jì)人有苦說(shuō)不出。

鏈家地產(chǎn)天河北區(qū)域某門(mén)店經(jīng)紀(jì)人趙先生便是其中一員，他是一名深耕區(qū)域長(zhǎng)達(dá)10年的新房經(jīng)紀(jì)人。據(jù)介紹，在他的收入構(gòu)成中，新房成交傭金的占比達(dá)到近八成。然而，一方面，以鏈家為代表的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)旗下經(jīng)紀(jì)人約束相對(duì)嚴(yán)格，返傭行為受限；另一方面，經(jīng)過(guò)團(tuán)隊(duì)分配后，經(jīng)紀(jì)人能夠讓利的空間也所剩無(wú)幾。

“房地產(chǎn)中介現(xiàn)在準(zhǔn)入門(mén)檻較低，不少經(jīng)紀(jì)人抱著賺一筆就走的想法進(jìn)來(lái)。這類(lèi)經(jīng)紀(jì)人撬單、跑路的概率比較大?！睋?jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，部分經(jīng)紀(jì)人或者機(jī)構(gòu)甚至?xí)陧?xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外“蹲守”，以返傭的誘惑將一些其他經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)提供過(guò)前期服務(wù)的客戶(hù)“搶走”。

而對(duì)于不少長(zhǎng)期從事該行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人而言，前期服務(wù)恰恰是他們的職業(yè)價(jià)值所在?！拔业膬r(jià)值在于幫客戶(hù)基于實(shí)際需求提供分析和建議，而樓盤(pán)銷(xiāo)售不會(huì)把不利或不匹配的因素說(shuō)清楚。客戶(hù)有幾個(gè)意向樓盤(pán)產(chǎn)品時(shí)，我們可以給他做綜合對(duì)比，這是我們買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人能夠提供的服務(wù)價(jià)值。但面對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)，我們能做的也只是建議客戶(hù)厘清返傭的風(fēng)險(xiǎn)?！壁w先生表示。

[市民]降低購(gòu)房成本最為重要

對(duì)我來(lái)說(shuō)，降低購(gòu)房成本肯定最重要。

——廣州市民 黃先生

[行業(yè)]擲金百萬(wàn)注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

我們是行業(yè)組織，對(duì)從業(yè)者沒(méi)有強(qiáng)制約束力，但是大多數(shù)會(huì)員希望能夠阻止“返傭”的惡性競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)下去。

——廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

希望同行多關(guān)注自己的專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)水平，“返傭”對(duì)從業(yè)者長(zhǎng)期發(fā)展沒(méi)有意義；也希望客戶(hù)想清楚風(fēng)險(xiǎn)，幾百萬(wàn)元買(mǎi)一套房，不應(yīng)該將那么重要的事情托付在不確定因素上。

——天河北某中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人 趙先生

[律師]建議簽署協(xié)議厘清細(xì)則

如一手商品房的購(gòu)房者遇到中介承諾返傭，建議落實(shí)中介公司與開(kāi)發(fā)商之間是否存在銷(xiāo)售代理的關(guān)系，與中介公司簽署正式的返傭金協(xié)議，通過(guò)返傭金協(xié)議約定支付返傭的付款主體、付款條件、付款金額、付款期限、逾期付款的違約責(zé)任、維權(quán)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)方式、爭(zhēng)議管轄條款等相關(guān)內(nèi)容，并在實(shí)際履行過(guò)程中收集付款條件形成的相關(guān)證據(jù)（如開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)?jiān)撝薪楣咀鳛殇N(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)的文件、與中介的聊天記錄、開(kāi)發(fā)商支付傭金的證據(jù)等）。購(gòu)房者和中介公司之間通過(guò)協(xié)議約定雙方的權(quán)責(zé)，以便為雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)提供合同的依據(jù)。

——廣州金鵬律師事務(wù)所律師 石永雄